アパート経営 外壁塗装 減価償却。 【賃貸オーナー必見】アパート塗装にかかる費用とポイントを分かりやすく解説!

アパート・マンションの減価償却、外壁塗装でも可能?

アパート経営 外壁塗装 減価償却

この記事の目次• 減価償却とは? 減価償却とは、事業などで用いる建物や設備など時間の経過とともに価値が減っていく資産の取得にかかった費用を各年分に分割して必要経費として償却するための手続きのことです。 アパートやマンションを取得したときに全額をまとめて必要経費とするのではなく、その建物の法定耐用年数の全期間に渡って分割して必要経費として計上していきます。 ただし、土地や骨とう品など、時が経過しても価値が減らない資産は減価償却の対象になりません。 ですから、アパート経営・マンション経営で減価償却の対象になるのは建物部分だけです。 建物は、本体 躯体 と建物設備、器具備品に分けられます。 税法上、取得価額が10万円以上となった場合は、資産として減価償却していくことになります。 ただし、10万円未満の場合は「消耗品費」として経費として計上することになりますので、注意しましょう。 また、取得価額10万円以上の資産を減価償却費として計上する方法は以下の3種に分類されます。 減価償却 資産となるものの耐用年数に応じて償却していきます。 最も一般的な減価償却方法です。 一括減価償却 一括減価償却とは、取得価額が10万円以上20万円未満の資産に関して、取得日や耐用年数を考慮せず、一括償却資産とし、使用した年からぴったり3年間で償却することができます。 一般的な減価償却や次に述べる少額減価償却の場合、購入した資産は固定資産税の対象となりますが、この一括減価償却を選択した場合、固定資産税の対象にはならないというメリットも発生します。 少額減価償却資産の特例 取得価額が30万円未満の資産に関して、一定の要件を満たせば、使用した年に全額を必要経費に計上できる特例です。 この特例は青色申告者のみ適用を受けることができ、その年の合計で300万円未満という制限が設けられています。 その年の経費として一括で計上して処理してしまうので、利益が多く出た年度にこの特例を活用すれば、利益額を減らし高い節税効果を得ることができます。 ただし、この特例の対象となるものは「青色申告者」「合計限度額300万円」「2020年3月31日までに取得(2018年4月現在)」という制約があります。 関連記事はこちら:「」 法定耐用年数とは? 法定耐用年数とは、減価償却資産に関して何をどのような期間で償却していくかを物品ごとに国が定めたものです。 前述のように、不動産の場合は減価償却の対象となるのは建物部分だけで土地は対象ではなく、本体 躯体 と建物設備、器具備品に分けられます。 本体 躯体 は建物自体を指し、耐用年数は以下のようになります。 ・鉄筋コンクリート造 47年 ・重量鉄骨造 34年 ・木造 22年 ・軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm) 27年 ・軽量鉄骨(厚さ3mm以下) 19年 建物設備とは、電気設備や給排水設備などを指し、主な設備の耐用年数は以下のようになっています。 ・蓄電池電源設備 6年 ・アーケードや日よけ設備(主に金属製のもの) 15年 ・給排水設備 15年 ・ガス設備 15年 そして、器具備品とは家具や電気機器、通信機器を指し、主な耐用年数は以下のようになります。 ・冷房用、暖房用機器 6年 ・電気冷蔵庫、電気洗濯機 6年 ・インターホーン 6年 ・看板 3年 このような法定耐用年数をもとに、国税庁から発表されている「減価償却資産の償却率表」から償却率を出すことができます。 また、本体・建物設備それぞれの金額は、不動産会社が発行する譲渡対価証明書などで確認ができます。 もし、その記載がない場合は不動産会社に確認するようにしましょう。 関連記事はこちら:「」 確定申告で減価償却費を計上するのは何のため? アパート経営・マンション経営で得た年間収入から必要経費を引いたものを不動産所得として確定申告をする必要があります。 必要経費をきちんと計上することで、不動産所得を減らすことができ所得税の節税にもつながります。 また、所得税は、給与収入や事業収入、配当などすべての収入から必要経費を引いて計算されますが、もしアパート経営・マンション経営が赤字だった場合は損失として控除の対象になります。 中古物件か新築物件かで減価償却は変わるのか 建物本体の減価償却費は、建物価格の耐用年数に応じて計上されます。 そのため、建物の構造によって償却期間は異なり、法定耐用年数は鉄筋コンクリート造が47年、重量鉄骨造が34年、木造が22年となっています。 2と定められています。 すなわち、建物価格を法定耐用年数22で割ったものを残り2年減価償却するのではなく、建物価格を6で割ったものを6年間で減価償却できるのです。 もちろん管理状況にもよりますが、一般的には築年数を重ねれば重ねるだけ建物価格は減少します。 減価償却費の節税効果に関して言えば、長期間に渡って効果があるのが新築、短期間に節税効果を得やすいのは中古物件といって良いでしょう。 特に、不動産を取得しながらアパート経営・マンション経営の規模を拡大していくご要望のあるオーナー様の場合、直近のキャッシュフローを良くするほか、一気に節税効果を得たいのであれば、あえて築年数の古い物件を購入するのも一つの手段です。 対して、長期間に渡って手元に残る不動産所得を確保し、次の物件購入資金にしたいのであれば、新築物件を購入して減価償却費はできるだけ長く取っていったほうが得策でしょう。 減価償却費は節税と強く結びついていますから、今後の不動産投資計画や希望するキャッシュフローなど各種条件を考慮した上で判断し、行動に移していくことがおすすめです。 減価償却費の計算方法 減価償却費の計算方法には前述のように定額法と定率法があります。 定額法とは、償却費の額が毎年同額になるのに対し、定率法では、償却費の額が初めの年ほど多く、年ごとに減少していく方法です。 なお、1998年4月1日以降に取得した建物、2016年4月1日以後は建物付属設備も定額法で減価償却を行うことになっています。 ですから、現在は不動産の減価償却は定額法で計算します。 住宅用の場合、鉄筋コンクリート造は耐用年数47年 償却率0. 022 、鉄骨造は耐用年数34年 償却率0. 030 、木造は耐用年数22年 償却率0. 046 です。 ただし鉄骨造は骨格材厚によって異なります。 新築の場合は、耐用年数で定められた償却率をそのまま用いて計算します。 033=33万円 また、中古物件で築年数が耐用年数を経過している場合は、以下のようになります。 2=4年 したがって4年で一気に償却できることになります。 短期間の節税効果は高いですが、償却が完了した5年目以降は減価償却費という名目の経費がなくなりますので、その分支払う税金は増加します。 そのため、キャッシュフローを含めた事業計画が必要です。 減価償却費はアパート経営・マンション経営の経費として大きな割合を占めます。 鉄筋コンクリート造と木造を比較すると、1年で計上できる減価償却費は木造の方が倍以上ですが、償却期間は鉄筋コンクリート造の方が長い期間計上できるというメリットがあります。 投資物件を選ぶときに、建物の構造によって経費として計上できる金額に違いがあることを知っておくと良いでしょう。 不動産投資を成功させるためには減価償却も重要なポイントとなる 減価償却費は発生時にお金の支出を伴わない経費であり、節税と密接に結びついています。 アパート・マンションなど賃貸物件で不動産投資をお考えのオーナー様は、まずは法定耐用年数と償却率の基本を把握することが第一です。 その上で、確定申告における減価償却費の計上の意味を理解すれば、不動産投資での減価償却費がいかに重要で投資の成功の鍵の一つであることかが理解できるでしょう。 新築物件で長期間の節税効果を得るか、中古物件で短期間での節税効果を求めるかは、どちらが正解ということではありません。 選択肢によってキャッシュフローも含めて、事業計画は大きく違ったものになります。 そのため、オーナー様の不動産投資に対するお考え、将来的な運営をどのように描いていらっしゃるかが大切なポイントといえます。 関連記事はこちら:「」.

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アパートの耐用年数は?減価償却終了後も長期的に利益を得るポイントも解説

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外壁塗装工事の費用は修繕費として経費計上される場合が多い 建物については、年数の経過により外壁のひび割れやシーリングの割れ・劣化などが生じ、そのままにしておくと雨漏りの発生などの原因にもなるため、定期的に外壁塗装工事を行うことが想定されます。 この外壁塗装工事の費用は建物の通常の維持管理行為に該当し、 基本的には修繕費として経費計上されることになります。 ただし、外壁塗装のかわりにタイルを貼り付けた場合などは、 通常の維持管理行為には該当せず、機能強化となり、資本的支出に該当することになります。 資本的支出に該当する場合、修繕費として経費計上することはできないため、 建物として固定資産に計上することになります。 中古マンションの買主が外壁塗装工事の費用を負担する場合の注意点 マンションの大規模修繕の費用は、 大規模修繕は定期的に行われて、通常の維持管理の性格が強いため、修繕費として経費計上できる可能性が高いです。 しかし、中古マンションの大規模修繕としての外壁塗装工事が あらかじめ予定されており、不動産売買契約の 買主がその費用を負担する場合、 資本的支出として固定資産に計上されますので注意が必要です。 実務上の中古マンションの売買取引では、あらかじめ予定されている大規模修繕としての外壁塗装工事の費用を買主が負担する約束をすれば、 その費用部分だけ売買価額に反映されることになります。 つまり、 元の売買価額から大規模修繕としての外壁塗装費用相当分を減額した金額が実質的な中古マンションの売買価額になります。 もし、大規模修繕としての外壁塗装費用が中古マンションの売買価額に反映されるならば、 外壁塗装費用は売買価額の一部を構成していると考えられるので、 あらかじめ予定されていた大規模修繕としての外壁塗装の費用は資本的支出として、建物勘定に計上されることになります。 ただし、以下の2つの場合は、 資本的支出として建物取得価額に計上する必要はなく修繕費として経費に計上できます。

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アパート・マンションの減価償却、外壁塗装でも可能?

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外壁・屋根塗装の費用を知りたい方はこちら! 1. 外壁塗装の種類による確定申告項目の違い 外壁塗装をする際に、事業用の建物は確定申告が必要になります。 確定申告をする際には、外壁塗装を「どのような目的で行うのか」ということによって申告項目が変わります。 ここでは、以下の二つの確定申告の項目についてご紹介します。 ・耐久年数で経費を分割して計上する資本的支出 ・経費を一気に計上する修繕費 それぞれの項目によって控除の方法が変わってくるので、外壁塗装の施工の際にはおさえておきたいポイントでもあります。 1 -1. 資本的支出と見なされる場合 資本的支出は、外壁塗装の費用を資産として計上した場合に勘定科目が建物となり、その支払いを減価償却の扱いで数年かけて経費に計上していく確定申告の項目です。 資本的支出とみなされるのは、塗装の目的が、建物そのものの価値を高めるため・外壁のデザインを変えるため、といった場合です。 資本的支出とみなされる外壁塗装は以下の通りです。 目的 具体例 建物そのものの価値を高めるための塗装 ・外壁をより美しい色にする。 ・外壁を魅力的な色にする。 ・もとの外壁の塗料よりも良い塗料で塗装する ・外壁の一部にタイルを貼る。 外壁のデザインを変える塗装 ・外壁を魅力的なデザインにする。 ・外壁を豪華な外観にする。 建物の耐久性を高めるための塗装 ・もとの外壁の塗料よりも耐久性の高い塗料で塗装する 特に資本的支出に当たる場合は、経理において建物自体の価格を増額させるということが大きなポイントになりますので、このようなことを大体の目安にして判断すると良いです。 1 -2. 修繕費と見なされる場合 修繕費は、外壁塗装の費用を一括で経費として計上する確定申告の項目です。 修繕費としてみなされるのは、塗装の目的が、建物の維持や回復のために修繕を行った等の場合です。 修繕費とみなされる外壁塗装は以下の通りです。 目的 具体例 雨水の侵入を防ぐため 外壁のひび割れや剥がれなどを補修する。 建物の景観を保つため 色が落ちてきた部分や傷のついた部分を補修する。 災害で損失してしまった部分を補修するため 外壁のひび割れや剥がれなどを補修する。 特に修繕費にあたる場合は、通常の維持管理である、もしくは建物の現状の回復であるということが大きなポイントです。 資本的支出か修繕費かということについては、こちらのフローチャートも参考にしてみてください。 1 -3. メリットとデメリット 資本的支出として計上して、減価償却の扱いで経理の処理をするか、もしくは、修繕費として計上して、一括で経理を処理をするか、これらの確定申告の方法のそれぞれには、メリットとデメリットがあります。 ここでは、それぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。 減価償却(資本的支出) 修繕費 メリット ・法人税上は経費を毎年計上する必要がなく、赤字の年は経費を計上する必要がない。 収入の変動が激しい場合に、後から柔軟に対応できるということでもあります ・事業収益を調整することが可能なので、事業融資の審査に通りやすくなる。 事業融資の審査に通る可能性は、企業の業績が良い場合に高くなるので ・マンションによる収益がある場合は、有効な節税になる。 一定の収益があるため、その収益から経費を支払うことができるので ・外壁塗装を施工した年度に経費をすべて計上する事ができる。 一時的に節税ができる デメリット ・年度ごとに計上できる経費の上限金額が決まっている。 ・赤字の年に減価償却を持ち越した場合、金融機関から減価償却不足を指摘され、不足分を控除されて審査される場合があり、その場合は融資審査にプラスの効果は無い。 ・収入がほとんどなかった場合に、銀行などからの追加融資を断られる可能性が高くなる。 修繕費として一括で計上した年に収入がほとんどなかった場合、営業不振とみなされる可能性が高いため 基本的に、塗装の目的によって「資本的支出」か「修繕費」か、ということは決まりますが、その期の収入によってどちらの塗装を行うかという目安として、これらのことを頭の隅に置いておくといいかもしれません。 外壁塗装の償却期間 減価償却として処理する場合に知っておきたいことの一つとして、「償却期間」があります。 「償却期間」とは、経費を計上していく年数のことです。 ここでは、外壁塗装における償却期間についてご紹介します。 2 -1. 外壁塗装における、償却期間とは? 外壁塗装における償却期間については、原則は塗装する建物の耐用年数が適用されます。 2 -2. 建物の耐用年数 外壁塗装の際に、「建物の耐用年数で償却していくことは理解したけど、そもそも耐用年数とはなんなのだろうか?」と疑問に思った方もいらっしゃるのではないでしょうか? 建物の耐用年数については、下記の表を参考にしてください。 建物の耐用年数 住宅・店舗(新築) 耐用年数 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) 鉄筋コンクリート(RC) 47年 住宅用 50年 事務所用 金属造(骨格材の肉厚4㎜超) 34年 住宅用 38年 事務所用 金属造(骨格材の肉厚3㎜超4㎜以下) 27年 住宅用 30年 事務所用 木造モルタル 20年 住宅用 22年 事務所用 上記以外の建物の耐用年数が知りたいという方は、国税庁のホームページ で調べることができますので、ぜひご活用ください。 外壁塗装の減価償却の適用事例 減価償却の扱いで外壁塗装の費用を計上する上で、建物の構造上のことや、費用の計上の方法で悩むことがあるでしょう。 ここでは、そんな困ったときに参考にできる事例についてご紹介していきます。 3 -1. 建物の一部が賃貸の場合 マンションなどの建物が多い中でよくあることですが、6階建ての建物で、1階が事務所でそれ以外の階は住居であるという場合があります。 そんな時、建物の耐用年数は事務所用か住宅用かということで変わってくるために、耐用年数はどのように考えたらいいのだろうかと考えることがあるでしょう。 それぞれの用途に分けて別々の耐用年数を適用するのではないかと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は1つの建物に適用できる耐用年数は1つなのです。 6階建ての建物の1階が事務所、その他の部分が住宅という場合は、 ・事務所 約17% ・住宅 約83% のようになるので、主な用途は住宅用であると考えられます。 このことから、この建物の耐用年数は住宅用の耐用年数を適用することになります。 このような方法で、2つ以上の用途に用いられている建物の耐用年数を判断することができるのです。 しかし、1つの建物に適用できる耐用年数は1つということには例外があります。 それは、建物の一部を劇場として使用するために、特別な内部構造にしているというような場合です。 この場合は、劇場の部分のみ、用途が劇場の場合の耐用年数を適用することになります。 このような例外にあたるのではないかと思った場合には、お住いの地域の役所などで問い合わせてみるといいでしょう。 3 -2. 新規事業のために購入した中古物件の外壁塗装の場合 新規事業を行うために、中古物件を購入し外壁塗装を行うということもあるでしょう。 このような場合、外壁をきれいにするためのものであるので、修繕費ではないかと考えるのではないでしょうか? 現状維持または機能回復の外壁塗装は、通常は修繕費として処理されるのですが、新規事業用に中古物件を購入した場合は、外壁塗装の費用は取得価額と見なされるために減価償却として処理することが可能なのです。 このように処理できるのは、所得税・法人税において、購入した減価償却資産の取得価額が ・当該資産の購入代価 ・当該資産を事業の用に供するために直接要した費用 の合計額と規定されているためです。 このことは事業用の中古物件を購入する際には、ぜひ頭に入れておきたいことでもあります。 まとめ 外壁塗装は、どのような目的で塗装を行うのかを明確に決めることで、確定申告の方法も変わってきます。 また、それぞれの方法によって経営状態に合わせた税金対策ができることにもなります。 一概にすべてのことが絶対とは言えないので、不明点などは税理士や工務店、役所の方と相談をしてみましょう。 外壁塗装の減価償却についての疑問点は少しでも解決されたでしょうか?お役に立てていれば幸いです。

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